Ваш выбор ОДО

Обзор загородной недвижимости в ноябрьском номере журнала ДЕЛО:
Коттеджный рынок после более чем полугодовой «спячки» оживает. И хотя спрос еще окончательно не восстановился, а цены снизились в среднем на 20%, аналитики рынка оценивают его перспективы достаточно оптимистично.

Чтобы жить…
Кризисное снижение началось еще в ноябре прошлого года и продолжалось до июля нынешнего. Именно летом был зафиксирован абсолютный минимум – $614/кв.м. С конца лета – начала осени цены остановились, а теперь медленно пошли вверх.
Впрочем, если сравнивать это с 40%-ым обвалом цен на квартиры, то можно сказать, что загородный сегмент еще легко отделался. Более того, по словам риэлторов, цены на элитные коттеджи и земельные участки с начала кризиса практически не изменились, а спрос на них по-прежнему устойчиво высок.
– В «премиальном» сегменте цены не только не упали, но, пожалуй, даже увеличились, поскольку рынок испытывает большой дефицит таких предложений, – рассказывает Николай Сасов, руководитель проекта «Загородная недвижимость» ОДО «Ваш выбор». – К этой категории домовладений можно, пожалуй, отнести лишь Дрозды, район улиц Кольцова и Филимонова и бывший дачный поселок писателей Ждановичи-1. Приличный дом в этих поселках обойдется примерно в $1 млн. В Ждановичах стоимость одного лишь участка в 10 соток составляет порядка $0,5 млн. В сентябре Минский городской центр недвижимости выставлял на аукцион два участка в Дроздах по 9 соток. Они были проданы соответственно за Br650 млн. и 800 млн.
Значительнее подешевели коттеджи «бизнес-класса». Правильнее сказать – цены на них стали разумнее. В поселке «Белтрансгаза» Марьяливо, а также в Боровлянах, Валерьяново, Раубичах, Дроздово, Семково – объекты, которые до кризиса стоили $600 тыс., сейчас предлагаются по $470-480 тыс. Еще более существенным падение цен оказалось в нижнем ценовом сегменте – в «неорганизованной» застройке в не самых престижных районах, которую специалисты с иронией называют «Шанхаем». Как правило, в таких местах владельцы участков серьезно различаются по уровню благосостояния, а потому рядом с шикарным домом здесь можно встретить практически деревенскую «избушку». По этой же причине не везде проложены коммуникации и асфальт. С другой стороны, эта категория коттеджей в условиях кризиса пользуется значительным спросом.
По словам риэлторов, значительно сократился спрос на дома, приобретаемые для отдыха, – дачи в живописных местах на берегах водоемов. Деньги в наше время вкладываются с сугубо утилитарной целью – чтобы жить…

Дефицит предложения
Любопытно, но уже несколько лет дома в так называемых организованных коттеджных поселках (то есть построенные по общему генплану подрядной организацией) продаются значительно хуже, чем творения «индивидуалов». И тому есть несколько объяснений. Во-первых, нередко такие поселки находятся в неудобных для проживания местах – далеко от благ цивилизации, водоемов и леса, рядом с оживленными трассами или железной дорогой и т. д., во-вторых, они часто строятся по типовым проектам, которые не устраивают покупателей, в-третьих, качество строительных работ также порой оставляет желать лучшего.
С другой стороны, организованная коттеджная застройка гарантирует проживание в однородной социальной среде и уменьшает затраты на самостоятельное проведение коммуникаций. Не стоит забывать и об удобствах, связанных с собственной службой охраны и эксплуатации.
– Парадокс: самые дорогие коттеджные поселки часто строятся из самых типовых материалов, – подтверждает Николай Сасов. – К тому же квалификация таких застройщиков не сравнится с бригадами, работающими по индивидуальным проектам. Сейчас в моей личной базе – около 90 домов, выставленных на продажу. Из них отвечающих потребностям рынка, т. е. по-настоящему пригодных для жилья – не более 10–15%!
С этим мнением соглашается и Владимир Чернушевич:
– Особенно тяжело продаются таунхаусы. Все-таки если человек решил сменить квартиру на загородный дом, то ему вряд ли захочется сталкиваться каждый день с соседями, которые ему надоели по «прошлой жизни». Нередко коттеджные поселки строятся без учета конъюнктуры рынка. Так, например, некоторые дома в Ратомке площадью 600 кв.м с участками по 25 соток до сих пор не проданы.
Что роднит загородное жилье с другими сегментами рынка недвижимости – так это отсутствие банковских кредитов. Точнее, кредиты есть, но процентные ставки по ним неподъемно высоки. Между тем, в прошлые годы именно под кредит приобреталось до 20% домов. Отчасти по этой причине за пределами кольцевой автодороги в этом году почти ничего масштабного не было построено. Частная застройка – не в счет, поскольку ее доля не превышает 5% рынка. «Виноваты» и покупатели, которые опасаются заключать договора долевого строительства, поскольку не уверены, что застройщик выполнит свои обязательства в срок. Кстати, их опасения имеют под собой весьма серьезные основания. Как рассказывают знающие люди, сейчас такая застройка – сродни финансовой пирамиде. Выглядит это примерно так: строительная компания имеет несколько проектов, начатых в разные годы. За счет собираемых сейчас средств она достраивает самый «старый» объект, потом открывает еще один, и за счет денег, собранных уже у новых дольщиков, достраивает следующий. И так по «цепочке», которая однажды может порваться…
В этом году на рынке загородной недвижимости появились 3 новых поселка («Озерный» и «Лесная поляна» – Минск, а также «Стимово» – Брест). Но «Озерный» – это всего 5 домов, правда, с выходом к воде и собственным полем для гольфа. А «Лесная поляна» хотя и рассчитана на 79 коттеджей, но строится при помощи «долевки», так что до полного завершения там еще далеко.
Скорее всего, сокращение застройки «аукнется» рынку дефицитом предложения уже в ближайшие годы. Несмотря на массовое предоставление земельных участков под строительство нуждающимся, которое произошло в этом году в соответствии с Указом Президента № 64 от 6 февраля 2009 г. Чтобы выйти с ними на рынок, их владельцам в соответствии с законодательством нужно пройти длинный «обходной» путь. Для начала – выкупить в собственность или начать, а затем законсервировать строительство. Вдобавок появилась информация, что на отчуждение участков может быть введен трехлетний мораторий, несмотря ни на какие «незавершенки». Такое препятствие можно будет обойти, только выкупив землю по кадастровой стоимости. А это обойдется, например в Боровлянах,– в $2 тыс. за сотку…
Откуда такие деньги появятся у «нуждающихся» – большой вопрос. По некоторым данным около 40% «счастливых обладателей» участков еще не забрали в сельсоветах документы на них, так как не имеют Br280 тыс. на оформление. Смешно представить, что эти люди найдут сотни тысяч долларов на строительство собственного дома. Риэлторы уверены, что 90% выделенных таким образом участков будут перепроданы. Конечно, их обладатели получат какую-то «копейку» (реальная цена пустого участка в пределах 10–20 км от Минска – $20–50 тыс. за 10 соток), но своей жилищной проблемы все равно не решат. Так может, проще было продать эти участки с аукциона тем, кто в самом деле собирается строить дом, а вырученные деньги использовать на жилищные субсидии нуждающимся?...
Константин Коржевич, «Дело»

Подробный обзор коттеджных поселков от экспертов ОДО "Ваш Выбор" на сайте журнала Дело:




Смотрите также


Copyright © 2010-2018 remondom.ru. Контакты: info@remondom.ru При использовании веб-сайта Справочник строителя, гиперссылка на источник обязательна.