Pufas

Планы правительства Москвы по реконструкции жилого фонда.
Второе рождение третьего Рима.

Существенная часть жилых строений Москвы отслужила свой срок: их техническое состояние не соответствует современным нормам по большинству критериев. Предпочтение властей было отдано модернизации имеющихся зданий.


Москва вмещает на своей территории более чем 40 тысяч строений различных архитектурных решений и года постройки. Надо отметить, что внушительная часть жилого фонда служит своим обладателям уже много десятилетий. Власти города давно стали задумываться над их состоянием и осуществлять исследования на предмет соответствия современным нормам строительства. В результате проверок было выяснено, что подавляющая часть строений (80%) находится в удовлетворительном состоянии, а 5% нуждаются в срочном капитальном ремонте.

Такие проблемы существуют в каждом городе России, но пока лишь в Москве и Санкт-Петербурге власти стараются решать их до того, как будет преодолён критический предел износа. По данным НИиПи Генплана, для пятиэтажного фонда предельный срок эксплуатации (без реконструкции и капитального ремонта) наступит с 2010 по 2020 гг. Девяти- и двенадцатиэтажки выработают свой потенциал к 2030 году.

Реконструкция дома представляется гораздо более выгодной, чем возведение нового здания, так как не надо тратиться ни на земельный участок, ни на основополагающие части строения: стены, кровлю, перекрытия. Для современных технологий модернизации характерно максимальное использование уже имеющихся ресурсов здания.
Если средняя себестоимость реконструкции составляет 150$/м2, то строительство 1 м2 в панельной новостройке обойдётся в 240$, а в монолитной – от 350$. Но обновлять дом имеет смысл только в том случае, если предположительный срок его дальнейшей службы составит не менее 30 лет.

Конец коммунального рая

Активное строительство массового жилья продолжалось в период с 1959 по 1985 годы. Основная цель – дать каждой семье пусть маленькую, но свою квартиру. В те годы жилой фонд страны увеличился на 10%.

Дома первого этапа строительства отличались колоссально низкой себестоимостью и соответствующим качеством: тонкие стены, слабая теплозащита. Уже через пару лет панели потрескались, а через плохо обработанные стыки между ними начали пробиваться простейшие представители флоры. Дуло не только из окон, но даже из бетонных плит. А о размерах жилых и подсобных помещений и говорить не стоит. Объяснялась неудача низким уровнем изготовления конструкций и их монтажа на стройплощадке, а также полным отсутствием опыта строительства полносборных зданий.

Постройки следующего этапа были совершеннее. Они уже строились по стандартам, выработанным после проведения исследований в домах первого этапа. Пространства здесь были больше, теплоизоляция лучше. Строительство таких домов началось с 1963 года. Физический износ построек следующих семи лет значительно ниже и сейчас не превышает 20%. Они, по некоторым оценкам, могут прослужить в общей сложности 60-80 лет. И если дома, рождённые в первый этап, повсеместно подлежали сносу, то постройки второго этапа как раз и стали объектом нынешних реконструкций.
Кто так строит?

Известно, что уже через 4 года после окончания массовой застройки появились первые разговоры о реконструкции, а в 1995 году Правительство Москвы приняло решение о комплексной "пятиэтажной" программе. На протяжение последних двух десятилетий столичный институт ГУП МНИИТЭП (государственное унитарное предприятие «Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии и экспериментального проектирования») занимается разработкой программ по обновлению жилищного фонда.

Результатом стало внедрение трёх вариантов модернизации домов.
Первый именуется минимодернизацией. Она включает декоративно-теплоизоляционную защиту фасада, смену окон и дверей, а также минимальную внутреннюю перепланировку. Все работы могут производиться без отселения жильцов. Подобный метод не может привести жилище в соответствие с нынешними нормами МГСН (московские городские строительные нормы).

Второй вариант – максимодернизация. Подразумевает помимо утепления фасадов серьёзные внутренние перепланировки, которые приводят помещение в соответствие с современными нормами. В этом случае чаще всего из маленькой двухкомнатной делают однокомнатную квартиру, а из трёхкомнатной – двухкомнатную. Вместе с тем увеличиваются размеры кухонь, прихожих и санузлов. Подобные работы можно осуществлять только при отселении жителей.

Третья схема называется реконструкцией и предполагает увеличение жилой площади за счёт фасадных пристроек. Помимо этого дом вырастает на 2-3 этажа благодаря надстройке мансард или монолитных конструкций. Также имеющаяся пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.

Россия – щедрая душа

Обновление ветхих строений носит цели не только эстетического характера, но и помогает экономить ресурсы в значительных масштабах. Так, российские панельные постройки потребляют в 2 раза больше тепловой и электроэнергии, чем жилые дома в тех же климатических условиях, например, в Финляндии. Надо отметить, что внимание столичных властей на это обратил консорциум немецких фирм из инициативы "Жилищное хозяйство Восточной Европы" (IWO) и "Союз предпринимателей Восточной и Центральной Европы" (OMV). Весь мир с особой щепетильностью относится к потреблению ресурсов, в то время как Россия, пока что не ограниченная в подобных благах, тратит их без оглядки.

Германия имеет богатый опыт решения таких вопросов. В своё время жители Берлина столкнулись с той же проблемой. Там была проведена реконструкция 70% ветхого фонда. И сейчас зарубежные специалисты готовы поделиться своими навыками. Занятно, что в рамках данного эксперимента все работы с использованием современных технологий реконструкции проводятся за счёт частных немецких инвесторов. Надо отметить, Германия, как страна удивительно практичных людей, постоянно ведёт поиск новых способов повышения термостойкости строений и экономии ресурсов. К примеру, немецкий завод Pufas на протяжении длительного времени вёл разработки в этой сфере. Результатом стало внедрение в производство семимиллиметровых теплоизоляционных плит, которые по своей термостойкости сравнимы с бетонной или кирпичной стеной. Эта технология планируется к применению и для утепления российских жилых домов, как реконструируемых, так и новостроек. Одновременно с проблемой утепления в них была решена ещё одна важная задача: нередко стены квартир подвергаются повышенному влиянию влажности, на них появляется плесень. Материал плит предотвращает возможность появления таких явлений.

По распоряжению мэра, для рационального использования немецкого опыта в Москве создано АО "Управление санации жилого фонда", учредителями которого являются уже столичные строительные организации. Основная концепция проекта – приспособление дома к современным условиям с сохранением исторической застройки.

Надо отметить, что общий объем финансирования работ за счет средств бюджета города Москвы (единственного «спонсора») составил около 1,525 млрд. рублей. В ближайшее время изменений не предвидится: потенциальных инвесторов пугают подобные проекты. Ведь для реконструкции необходимо согласие всех жильцов, которые в свою очередь боятся, что ремонт затянется. И эти опасения не беспочвенны: бывает, модернизация вместо обещанных нескольких месяцев длится не один год. Да и законодательная база по этому вопросу далека от совершенства.

Игра стоит свеч

По словам независимого эксперта в области теплоизоляционных материалов Михаила Суркова, после реконструкции жилого строения можно ожидать, что удельные затраты тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение сократятся не менее чем на 35%. Для этого необходимо повысить теплозащиту наружных ограждений в 3,5 раза, окон и балконных дверей - в 1,8 раза. Такие показатели обеспечиваются применением высокоэффективных теплоизоляционных материалов (для стен) и использованием современных конструкций окон. Таким образом, здание доводится до соответствия современным требованиям энергосбережения: расход тепловой энергии на отопление реконструируемых домов сокращается в 2 раза.

Итак, при условии, что власти смогут организовать чёткую систему планирования и координации, возможно обновление в короткие сроки огромного жилого фонда, улучшение облика застройки и внушительная экономия ресурсов, а также использование полученного опыта для совершенствования систем строительства нового жилья. В результате реконструкции должно произойти повышение эксплуатационных качеств квартир и существенное снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда. А за Москвой и Санкт-Петербургом на очереди стоят и другие города России.

31.03.2010
Кравежина Любовь, Осташева Ирина




Смотрите также


Copyright © 2010-2018 remondom.ru. Контакты: info@remondom.ru При использовании веб-сайта Справочник строителя, гиперссылка на источник обязательна.